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金祥手机官网 - 存量贷款换锚!央行放大招 贷款合同或面临修改,如何影响你的房贷?

发布时间:2020-01-11 19:08:28

金祥手机官网 - 存量贷款换锚!央行放大招 贷款合同或面临修改,如何影响你的房贷?

金祥手机官网,经济观察网 记者 胡艳明 存量贷款的换锚终于敲定,公司或者个人的贷款合同或迎来修改。从明年3月1日开始,存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为lpr(贷款市场报价利率)。

12月28日,央行发布公告称,为进一步深化lpr改革,商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准,原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

2019年8月17日,央行决定改革完善lpr形成机制。8月20日起,全国银行间同业拆借中心每月20日公布lpr,作为银行发放贷款的主要参考和定价基准。银行贷款换“锚”后,对贷款基准利率的政策及对存量贷款的政策一直被市场关注。

在10月15日,在央行三季度金融统计数据新闻发布会上,央行货币政策司司长孙国峰曾表示,央行同时研究存量贷款定价基准的转换。随着新增贷款运用lpr提高,及存量贷款转换的推进,未来贷款基准利率逐渐淡出是一个水到渠成的过程。

此次公布的新政策主要原则包括,借款人可与银行协商确定将定价基准转换为lpr,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权;转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成;转换后的贷款利率水平、重定价周期等由双方协商确定,加点数值合同剩余期限不变。

住房贷款关乎千家万户,此次对住房贷款的新政如何实施,市场尤为关注。“这对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意,这种影响是计算方式的变化,但利率本身不会变,或者说不会过多影响购房者的月供水平。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察网。

中国民生银行首席研究员温彬对记者表示,加快存量浮动利率贷款的定价基准转换为lpr,有利于深化利率市场化改革,推动社会融资成本下降。

影响社会贷款的同时,存量贷款转换工作对银行有何影响?中国银行研究院研究员范若滢认为,“这将给商业银行带来更大的经营压力和挑战。” 一方面,定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面,对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。

定价基准切换五大原则

自央行2019年8月实施lpr改革以来,经多次报价后,当前1年期和5年期lpr分别报4.15%和4.8%,分别较8月份下行16个和5个基点。

根据央行公告,存量浮动利率贷款定价基准转换要遵循以下原则:

第一,转换后的定价基准有两个选择:lpr或固定利率。具体选择哪种,可由借款人可与银行协商确定。但借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

第二,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。考虑到目前绝大多数浮动利率贷款合同的重定价周期都是1年,因此,如果你的贷款合同还剩1年到期,此次定价基准切换可以不参与。

第三,转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。也就是说,存量商业住房贷款利率定价基准切换前后,个人的实际利息支出是不变的。这也利于稳定房地产市场预期,保护贷款人的利益。

第四,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

第五,如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。存量浮动利率贷款定价基准转换为lpr,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。这条同样是要保证个人住房贷款利率在合同切换前后的水平不变。

温彬称,自今年8月份推出lpr新机制以来,1年期lpr利率已累计下降16个bp,以lpr为定价基准的新增信贷利率稳步下移,企业综合融资成本呈现下降态势;金融机构贷款利率市场化程度显著增强,银行定价能力与资产负债管理能力明显提升。

范若滢分析称,本次存量贷款定价基准的转换,是进一步降低实体经济融资成本的内在要求。当前,降低实经济融资成本依然任重道远。“但实体经济融资利率降幅有限,2019年三季度末,金融机构贷款加权平均利率为 5.62%,仅比上年末下行了2个基点,其中一般贷款加权平均利率不降反升,2019年三季度末为5.96%,较上年末上行了5个基点。”

“这是加快利率市场化改革进程的又一重要举措,货币政策传导有望更为畅通。” 范若滢分析称,在lpr 报价机制改革后,央行制定了相应的“358”考核要求(2019年9月末,全国性银行业金融机构新发放贷款中应用 lpr 做为定价基准的比例不少于 30%;2019 年12月末,上述比例不少于50%;2020年3月末,上述比例不少于 80%)。该要求仅针对增量贷款,整体来说lpr作用发挥效果并不明显,本次则是针对存量贷款。

从时间点来看,2020年3月后lpr应用于增量贷款的要求将基本完成,范若滢认为,此后进一步着手存量贷款定价基准的转换有利于lpr改革的持续推进。预计未来 lpr 对贷款定价的引导作用将明显增强,货币政策传导有望进一步畅通。

如何影响房贷

其中,最受公众关注的,是存量房贷利率如何确定的问题。此次政策明确,存量贷款主要是包括两种,包括2020年以前已经办理按揭贷款的、以及已经办理贷款合同的。

“换句话说,只要是没有按lpr方式操作的,目前购房者面临的按揭贷款都属于老模式下的贷款,都属于存量贷款。换句话说,这对于已经买房和办理按揭贷款的购房者来说,需要关注此次政策变动。”严跃进表示。

人民银行公告称,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

人民银行有关负责人解释,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

至于具体的转换方式,据上述负责人介绍,存量商业性个人住房贷款定价基准转换为lpr的:

期限方面,lpr的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;

加点数值方面,加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月lpr的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;

利率水平方面,转换时点利率水平保持不变;

后续周期和价格调整方面,借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

举例来说,购房者小张原先买房的时候,是执行“央行基准利率*(1+浮动比例)”,当时是上浮10%,计算为4.9%×(1+10%)=5.39%,那么现在根据(lpr基础利率+基点)的计算公式,基点需要为59个基点,最终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。

其实,在2019年8月央行确定房贷挂钩lpr之前,部分银行的条款中,已经有关于定价基础利率更改后的相关表述。

以某股份制银行北京分行的个人购房借款合同为例,“本合同约定以中国人民银行发布的同期同档次金融机构人民币贷款基准利率为定价基础利率的,在本合同有效期内,如届时人民银行宣布取消(或不再更新)对应档次金融机构人民币贷款基准利率,本合同项下贷款利率将采用届时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款基础利率报价平均利率作为定价基础利率,或按照届时人民银行等有权机关统一意见执行。

严跃进表示,需要强调的是:第一、lpr每个月会变动,但是购房者实际面临的lpr是一年变一次,或30年变一次,这个可以和银行谈,建议一年调一次。第二、基点一旦约定好,是不变的,其实和以前银行的折扣概念差不多的,过去折扣也是一旦谈好,也是30年合同保持不变的。

《公告》规定,“金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,原则上应于2020年8月31日前完成。”温彬分析称,以个人住房贷款为例,截止2018年末,我国个人住房贷款余额为25.75万亿元,占金融机构各项贷款余额的18.89%,且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点,“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响,短期内银行内部管理面临考验。

如何影响商业银行

此举对银行有什么影响?天风证券银行业分析师廖志明认为,之前lpr降息主要影响新发放贷款利率,存量切换之后会较快地影响大部分贷款利率。使得lpr降息对银行息差的影响明显扩大。但负债成本与lpr并不挂钩,mlf利率对银行负债的主要部分-存款成本率影响非常小。lpr降息有点演变成单方面压降息差,让利实体经济。这势必会影响银行下调lpr报价的动力,还是要解决负债成本问题。

“这将给商业银行带来更大的经营压力和挑战。”范若滢表示。

她分析认为,一方面,在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下,由于我国存量贷款规模大(2019年11月末,金融机构各项贷款余额达151.97万亿元),定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。

另一方面,对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看,最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定,需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。此外,当前商业银行存贷款业务ftp与金融市场业务ftp存在脱节现象,未来如何优化调整ftp定价管理体系,是商业银行需要思考的问题。